18 Январь 2019

Рынки недвижимости Лондона, Нью-Йорка и Гонконга больше не защищены от падения

Рынки недвижимости Лондона, Нью-Йорка и Гонконга больше не защищены от падения

Казалось, что в годы после финансового кризиса рынки недвижимости городов мирового масштаба, включая Лондон, Гонконг и Нью-Йорк, не следовали тенденциям, управлявшим другими рынками недвижимости из-за сосредоточения рабочих мест в финансовой сфере и веры в то, что эти рынки являются «безопасной гаванью» для инвесторов. Тем не менее  новые данные могут опровергнуть эту точку зрения.

В Манхэттене средняя стоимость апартаментов впервые за три года опустилась ниже $1млн. Цены на недвижимость в Гонконге испытали самый длительный период снижения с 2008 года, а стоимость жилья на окраине Лондона упала впервые с 2011 года. Владельцы недвижимости в Сиднее столкнулись с самым резким обвалом рынка жилья с 1980-х годов.

Согласно отслеживаемому Knight Frank показателю, учитывающему стоимость роскошного жилья в 43 крупных городах, темпы роста цен на дорогое жилье опустились до самого низкого уровня с 2012 года. В то время как на некоторых рынках это происходит упорядоченно, другие рынки могут подавать тревожные знаки. Согласно внутреннему документу, составленному МВФ в ноябре, тенденция параллельного повышения стоимости недвижимости в крупнейших городах может означать, что локальные потрясения могут дестабилизировать рынки недвижимости во всех странах мира.

По словам Альберта Сайза (Albert Saiz), профессора городской экономики и недвижимости в Массачусетском технологическом институте, некоторые города мировой значимости влияют на «общее восприятие рисков». «Если состояние рынков недвижимости Нью-Йорка и Лондона начнет ухудшаться, их значимость может привести к изменениям на мировом рынке».

Международные инвесторы, стремившиеся найти наиболее выгодные методы вложения средств, вливали капиталы в самые крупные и дорогие рынки жилья, провоцируя дальнейший рост цен. Правительства, обеспокоенные постоянством этого роста, отреагировали на это мерами, направленными на ограничение притока иностранного капитала.

В этом месяце законодатели Великобритании планируют опубликовать подробности налога, который будет действовать в отношении иностранных покупателей, приобретающих недвижимость в Лондоне. Ранее они повысили налог на покупку дополнительного жилья и недвижимости, приобретаемой корпоративными покупателями. Правительство также отменяет налоговые льготы на приобретение недвижимости с целью сдачи внаем с использованием ипотечных кредитов. По данным Savills Plc, стоимость жилья в самых дорогих районах Лондона снизилась на 19% по сравнению с пиковым значением, достигнутым в 2014 году, но меры, направленные на сдерживание инвесторов, все еще действуют.

Похожие тенденции прослеживаются во всем мире. В 2018 году объем продаж недвижимости в Ванкувере сократился на 32% по сравнению с предыдущим годом на фоне новых налогов, ужесточения правил выдачи ипотечных кредитов и повышения процентных ставок. Средняя стоимость жилья в Окленде испытала первое годовое снижение с 2008 года после того, как правительство Новой Зеландии утвердило законопроект, ограничивающий приобретение недвижимости иностранцами, что, предположительно, способствовало росту цен на жилье. В Сиднее стоимость недвижимости упала на 11% по сравнению с пиковым значением, достигнутым в 2017 году, после того как правительство ограничило приобретение недвижимости иностранцами и ужесточило правила выдачи кредитов.

Действия правительства

В своем отчете об изменении стоимости жилья от 15 января агентство Fitch Ratings заявило: «Действия правительства, направленные на сокращение приобретения недвижимости иностранцами и/или доступности кредитов уже привели к падению стоимости жилья в таких городах, как Сидней, Мельбурн, Торонто, Ванкувер и Стокгольм».

В Гонконге планируемое введение налога на неиспользуемую недвижимость, направленного на борьбу со скупкой апартаментов инвесторами, не использующими их по прямому назначению, способствовало снижению стоимости жилья на 9% по сравнению с пиковым значением, зафиксированным в августе. Citigroup Inc. заявляет, что, согласно прогнозам компании, цены на недвижимость достигнут самой низкой отметки в марте, и многие факторы позволяют предположить, что застройщики все еще обеспокоены. Недавно China Overseas Land & Investment Ltd. объявила о предоставлении существенных скидок на новые апартаменты в районе Тай По, Гонконг, для борьбы с конкуренцией на фоне роста предложения.

Политика, направленная на снижение цен, не является единственным фактором, ограничивающим развитие рынков недвижимости. Местные факторы, включая планируемый выход Великобритании из ЕС, изменение системы налогообложения в США или ужесточение финансового контроля в Китае, больше не являются локальными — они оказывают влияние на мировой рынок.

По словам старшего экономиста Redfin Corp. Дэрила Фэйруезера (Daryl Fairweather), в США застройщики делали упор на обслуживание обеспеченных клиентов, переживших мировой экономический кризис с достаточно хорошей кредитной историей. В результате на основных рынках образовался избыток апартаментов, оцениваемых в миллионы долларов, в то время как дефицит спровоцировал повышение стоимости более скромного жилья. Теперь рынки недвижимости в США ослабевают, поскольку рост цен, повышение процентных ставок и волатильность рынков ценных бумаг усиливают опасения, связанные с доступностью жилья.

Как заявил СЕО Christie’s International Real Estate Дэн Конн (Dan Conn): «Долгое время вы могли обсуждать важные масштабные обстоятельства, включая выход Великобритании из ЕС или изменение политики в США, и каждый из этих факторов затрагивал отдельные рынки, не влияя на другие. В этом году экономическое противостояние начало превращать их из региональных вопросов в намного более глобальные. Люди говорят о глобальных последствиях».